Plantilla Business Plan

Definición del proyecto

Nombre del hotel

Localización / destino

Categoría

Llaves

Tipo de activoDefine el perfil del hotel; aplica a los ratios de OPEX, benchmark y demás desplegables urbano/vacacional.

Año estabilizado (Y3)

Business Plan

—

Llaves

—

habitaciones

Tipos de hab.

—

categorías

Regímenes

—

en venta

Canales

—

de distribución

F&B outlets

—

puntos de venta

ADR · RevPAR

—

posicionamiento

Producto e hipótesis principales

Mix de inventario, distribución y posicionamiento de tarifa frente al compset.

Tipología de habitaciones — % room nights

Régimen / meal board — % RN

Channel mix — % de reservas

Tarifa propuesta vs compset — €/noche (Y3)

Ubicación — compset y proyecto · geocodifica en la pantalla Mapa

Dashboard turístico por destino

Datos oficiales del INE — Encuesta de Ocupación Hotelera (EOH), de Apartamentos turísticos (EOAP) y de Turismo Rural (EOTR), 2012–2026. Busca por nivel territorial (CCAA · Provincia · Punto Turístico · Zona Turística). Por defecto se intenta casar con la localización del proyecto. Con ⬇ Exportar a Excel descargas todos los datos del destino (anual y mensual) listos para PowerPoint.

Compset — hoteles de referencia

Define los competidores. El peso de cada hotel en el benchmark = ponderación de su tipo × nº de habitaciones. El scoring es ese peso normalizado.

Hotel	Categoría	Llaves	Tipo	Scoring	ADR pub. anual

—

Tipos. Primario (competencia directa) · Secundario (competencia indirecta) · No considerado (informativo, no impacta). En la pantalla de tarifas se importan las tarifas mensuales para construir el benchmark.

📋 Añadir hoteles desde Excel (pegar nombre + nº de habitaciones)

Copia desde Excel dos columnas — nombre y nº de habitaciones — y pégalas aquí, una fila por hotel. Se añaden como primarios con las llaves indicadas y tarifas a 0; la categoría se elige a mano en el desplegable (y ajustas el tipo y las tarifas) después.

Tarifas del compset — clasificación

Tarifa publicada mensual de cada hotel (se edita en Tarifas). Compara las curvas para clasificar cada hotel: color = tipo (🟢 primario · 🟡 secundario · 🔴 no considerado).

Zoom eje Y (€):–

Mapa — compset y proyecto

Ubicación del proyecto y de los hoteles del compset. Geocodificación automática (OpenStreetMap · Nominatim); si no acierta, busca y elige el match de la lista. Requiere conexión a internet.

Etiquetastextopunto—

Cómo funciona. Cada hotel se busca por nombre + ciudad en OpenStreetMap. Si no lo encuentra o marca otro sitio, edita el texto de búsqueda y pulsa Buscar para ver candidatos y elegir el correcto (incluido el del proyecto). Las coordenadas se guardan en el proyecto.

Importar ocupación del destino (INE)

Carga el Grado de Ocupación por plazas oficial (EOH hoteles / EOAP apartamentos / EOTR turismo rural) del destino, en los 4 años más recientes con serie completa, como base de la ocupación histórica. Busca por nivel territorial.

Destino: —

Reescribe los años históricos de la curva de ocupación. Después puedes ajustar los meses y la temporada. El destino seleccionado es el mismo que en la pantalla Dashboard destino.

Ocupación de referencia (combina destinos y encuestas)

Construye la ocupación base combinando hasta 4 series de referencia de distintos destinos y/o encuestas (p. ej. la ocupación hotelera (EOH) de un destino y la de turismo rural (EOTR) del mismo destino). Cada referencia es una fila ponderada de la ocupación histórica.

Al aplicar, cada referencia ocupa una fila del histórico con su peso. Luego ajusta meses y temporada en la curva de abajo. No modifica el destino del Dashboard.

Curva de ocupación mensual (año estabilizado)

La ocupación se deriva de la media ponderada de los años históricos × un ajuste % por mes. Pondera los años abajo, ajusta cada mes con su % y categoriza la temporada de cada mes.

Media Y3:—

Ajuste de ocupación por mes (% sobre la media histórica)

% por:

Barras: color = temporadaAño -3Año -2Año -1Año actualMedia ponderada

Temporada:AltaMediaBajaCerrado

Habitaciones vendidas

—

RN año Y3

Mes pico · valle

—

extremos estacionales

Importar ocupación propia (histórico del hotel)

Para hoteles ya existentes: pega tu ocupación histórica real. Un año por línea, 12 valores (Ene…Dic), separados por tabulador/coma/espacio. Acepta % (41) o fracción (0,41). Opcional: el año al inicio de cada línea.

Toma hasta los 4 años más recientes pegados (si pegas menos, se replican). Sobrescribe la ocupación histórica de la curva.

Tarifas mensuales del compset

Editar las tarifas publicadas mes a mes de cada hotel del compset. La propuesta del hotel se calcula como promedio ponderado (solo primarios y secundarios), con un % de uplift mensual ajustable.

Régimen base:Pensión incluida en tarifa:

€

Hotel	Tipo	Scoring	Tarifa pub. mensual (€)
			Ene	Feb	Mar	Abr	May	Jun	Jul	Ago	Sep	Oct	Nov	Dic

—

Importar tarifas desde Excel

Copia en Excel el rango con los hoteles en filas y los 12 meses en columnas, y pégalo aquí. Después asigna cada fila pegada al hotel del compset. Las tarifas actuales se mantienen hasta que apliques.

Tarifa propuesta vs compset

La línea oscura es el promedio ponderado del compset. La línea de color es la propuesta (compset × uplift mensual). ADR Y3 = media anual ponderada por ocupación de la línea de propuesta (PVP base 2 adultos). Las tarifas se interpretan en el régimen base indicado.

ADR Y3:—

Uplift sobre la media del compset

% por:

Tipos de habitación

Cada tipo con sus unidades, %RN (reparto de room nights) y suplemento de tarifa (% multiplicativo sobre la base). La %Occ y el ADR efectiva salen derivados — el ADR ya incluye el multiplicador de ocupación de la tabla de abajo.

Mix por:—

Tipo	Unidades	% Hab.	% RN	% Occ	Supl. %	Estac.	ADR efectiva

—

⬇ Importar tipos y unidades desde Excel

Un tipo por línea: nombre + unidades (opcional: %RN y supl. %), separados por tabulador/coma. Aunque no estén creados, se adaptan. Revisa y aplica.

Cómo se lee. El reparto de room nights por tipo sale del % RN (input). La % Occ de cada tipo es el resultado. El Suplemento es % multiplicativo sobre la tarifa base (base × (1+supl%)). El ADR efectiva = base × suplemento × multiplicador de ocupación (de la tabla de ocupación) × diferencial de canal.

Mix de room nights por tipo

ADR efectiva por tipo

Tarifa PVP mensual en el canal OTA — propuesta base y por tipo (con suplemento)

Ocupación por tipo de habitación

Arriba defines cada composición de ocupación: adultos, niños y su % de uplift de ADR sobre 2 adultos (3ª/4ª persona, niño que paga extra…). Debajo, para cada habitación repartes sus noches entre composiciones (cada fila suma 100%). De aquí salen el pax/RN (DOF) y el multiplicador de ADR por habitación. El board que paga un niño se ajusta en Régimen.

Pax/RN (DOF)

—

Mult. ADR

—

Canales de venta

OTA, Directo, TT.OO. y Otros. Cada canal con su rate card: diferencial de PVP, descuento, IVA y comisión. La ADR neta se calcula por canal mediante un waterfall (PVP → descuento → IVA → comisión).

Mix:Comisión:Coste distrib.:—

—canales fijos

Mix de canal (% RN)

Construcción de la ADR — waterfall ponderado por canal (€/RN)

Régimen alimenticio

Suplemento de board y coste por pax (€/persona) por régimen. El ingreso de board = RN × suplemento €/pax × board-pax medios por RN (adultos + niños×% niño). Define el margen del board.

Mix:Coste:Margen medio:—

Régimen base del análisis de tarifas: — · las tarifas publicadas del compset se interpretan en este régimen (se elige en la pantalla Tarifas). Es orientativo para saber la base de las tarifas.

—Board-pax/RN: — · RO·BB·HB·FB·AI

Niño board:

%

Breakage:

%

Breakage. % de huéspedes que pagan la pensión pero no la consumen (no-show del desayuno, media pensión no utilizada…). Reduce el coste del board, no el ingreso → mejora el margen. Se aplica como coste_board × (1 − breakage%). 0% = todo lo contratado se consume.

Mix de régimen (% RN)

Ingreso vs. coste por régimen (€/RN)

Outlets F&B

Un bloque por punto de venta: captación interna (huéspedes/RN) + clientes externos, ticket y coste separados Comida/Bebida, y plantilla específica. Reordénalos con ▲▼.

Total F&B:—

—

Captación de clientes. Cada outlet capta clientes internos (un % sobre las estancias no cubiertas por la pensión) y externos (un % sobre los internos). Cada cliente consume un ticket de comida y bebida, con su coste asociado. La plantilla de cada outlet se suma al departamento F&B en la pantalla Personal.

Resumen F&B

Departamento F&B completo: producción de régimen (pensiones) + cada outlet, con su aportación al total de F&B y al revenue del hotel.

Mix total de revenue (Y3 estabilizado)

MICE — eventos y espacios

Cada tipo de evento/espacio con invitados, ingreso por pax (F&B), alquiler de espacio y extras. Ingreso = eventos × (invitados × €/pax + alquiler + extras). El nº de eventos puede ser anual (simple) o calendarizado por meses (MICE es estacional) → reparto mensual exacto en el P&L.

Total MICE:—

Evento / espacio	Modo	Eventos/año	Invitados	€/pax	Alquiler €	Extras €	COGS %	Revenue	Margen

—

Otros ingresos operados

Conceptos de ingreso fuera de habitaciones, F&B y MICE (spa, parking, lavandería, tienda, alquileres…), cada uno con su hipótesis de cálculo y su coste asociado. Ingresos y costes entran en el departamento "Otros" del P&L.

Total otros:—

Concepto	Hipótesis	Valor	Ticket €	COGS %	Revenue	Margen

—

Hipótesis de cálculo por concepto. % sobre alojamiento (habitaciones + régimen) · captura de un % de huéspedes × ticket medio · € por huésped·noche · € por habitación vendida · € por llave y año · € fijo anual. El campo Ticket solo aplica a la opción de captura × ticket.

Plantilla detallada

Posiciones por departamento USALI con FTE estacional. Salario bruto anual × seguridad social.

Coste total

—

% s/ Total Rev

—

€ / llave

—

Coef. Seguridad Social

%

Plantilla base (racional estándar España según llaves, categoría y tipo):

—

Dimensionamiento. Una sección por departamento. Fijo: FTE por temporada (alta/media/baja según los meses categorizados en Ocupación; closed→0). Ratio: plantilla variable por productividad — FTE = volumen/día ÷ ratio (driver: habitaciones ocupadas/día, huéspedes/día o nº de llaves). El departamento F&B incluye además la plantilla definida en cada outlet (pantalla F&B), marcada como tal.

FTE por departamento

Coste de personal por departamento (€/año)

Margen departamental

Revenue, gastos directos y margen para cada departamento operativo. Permite ver dónde gana o pierde dinero el hotel.

Rooms

—

F&B

—

Otros departamentos

—

Escala salarial de convenio e incremento interanual

Define las categorías del convenio: bruto por paga; el anual = paga × nº de pagas (14 por defecto). En cada posición eliges una categoría (salario derivado) o "fuera de convenio" (salario manual). El incremento se aplica año a año en la proyección sobre el coste de personal.

Increm. salarial interanual:

%

durante

años

Categoría	Bruto / paga	Pagas	Extra %	Bruto anual	Tras incremento

—

Gastos operativos detallados

Líneas individuales por departamento con su driver. Permite presupuestar por % de ingresos, € por habitación ocupada, € por pax, € por estancia o fijo mensual.

Total opex:—

Racional de costes precargado por perfil (variante · llaves, categoría y tipo):

—

Drivers. "% Total Rev" · "% Dept Rev" · "€/RN" (por habitación ocupada) · "€/pax" (por huésped) · "€/llave/año" · "€/mes" · "Manual" (valor anual directo).

Cargos fijos

FF&E reserve, seguros, IBI y otros gastos por debajo del GOP.

FF&E reserve (% rev)

%

FF&E rampa (años a estabilizar)

Seguros (€/año)

€

IBI (€/año)

€

Otros fijos (€/año)

€

Operación y contrato

Tipo de contrato entre propietario y operador y sus hipótesis económicas. En todos los casos se cumple Propietario + Operador = NOI.

Tipo de contrato:

—

Hipótesis de gestión (fees)

—

Fees escalonados por tramo (Año 1 / Año 2 / Año 3+)

Fee fijo (€/año)

€

Technical fee (one-off, construcción)

€

Hipótesis de alquiler (renta)

—

Método de renta

Base del variable

Renta escalonada por tramo (Año 1 / Año 2 / Año 3+)

La reserva FF&E la asume el propietario Los seguros / IBI los asume el propietario

Gestión directa

El propietario opera el hotel directamente: se queda el NOI íntegro, sin fees ni renta. No hay contrato con un operador externo.

Cuenta de resultados · año estabilizado (Y3)

Propietario y operador según el contrato elegido. La suma de ambos resultados de explotación = NOI.

Propietario

Operador

Inversión (CapEx)

Coste del proyecto: CapEx por partida, contingencia y costes adicionales, fasado de la obra y supuestos de valoración/salida. La financiación (deuda, FEDER, key money) está en su propia pantalla.

Inversión total:—

CapEx

Concepto	€ total	€ / llave

—

Pre-apertura y otros

Pre-apertura

€

—

Construcción y fasado del CapEx

Años de construcción

—

Costes adicionales (bancables)

—

Contingencia / desviación obra (% PEM)

%

Honorarios técnicos (% PEM)

%

ICIO + licencias (% PEM)

%

AJD sobre la hipoteca (% préstamo)

%

Otros legales / notaría / registro

€

Se suman a la inversión (usos) y los cubre el equity; no se financian con la deuda.

Valoración y salida

El contrato (gestión/alquiler) se define en Operación

Exit cap rate —

%

Costes de transacción (venta)

%

Año de salida

Salida Sin salida (hold a todo el horizonte)

WACC

%

Amortización del inmovilizado (D&A)

Amortización construcción /año

%

Amortización FF&E + OS&E /año

%

Años amortización pre-apertura

Financiación

Estructura de la deuda (LTV, tipo, plazo, carencia y método de amortización), subvención FEDER y key money. A la derecha: usos y fuentes, estructura de capital y el cuadro de la deuda año a año.

Deuda:—

Financiación (deuda)

—

LTV (deuda %)

%

Tipo de interés

%

Plazo (años)

Años de carencia (solo intereses)

Método de amortización

Incluir suelo en la base de financiación Incluir edificio (PEM) en la base

—

Fondos FEDER

—

% sobre inversión total

%

Año de cobro

La subvención FEDER solo aplica al escenario de Gestión (en Alquiler no hay FEDER) y tributa en el año de cobro.

Key money del operador

—

Forma de fijarlo

Importe total

€

Año de cobro

Usos y fuentes

—

Estructura de capital

EquityDeuda

Detalle de la deuda

—

Motor de cálculo · paso a paso

Cada paso del cálculo expuesto: la fórmula, los inputs y el resultado intermedio. Para auditar el modelo y entender cómo cada hipótesis llega a los KPIs finales.

P&L anual

Cuenta de resultados del año estabilizado Y3. Columnas de ratio: % sobre revenue, €/llave, €/estancia, €/room night.

Vista:Nivel:Comisión:

P&L mensual

Reparto del P&L por mes (la suma de los 12 meses cuadra con el anual). Útil para ver la estacionalidad del GOP.

El P&L se reparte por mes a partir de las hipótesis de ocupación, tarifa y costes de cada partida. La suma de los doce meses coincide con el resultado anual.

Análisis y resultados

Vista ejecutiva del año Y3 estabilizado: dashboard, P&L USALI y comparativa Lease vs Management. La proyección a 15 años está en su propia hoja.

Total revenue Y3

—

GOP Y3

—

EBITDA antes fees/renta

—

Yield estabilizado

—

€ EBITDA / € inversión

Mix de revenue por línea

P&L resumido

Management

Operador gestiona, propietario paga fees y se queda con el resto.

NPV @ WACC

—

TIR apalancada

—

Múltiplo equity

—

Lease (alquiler)

Operador alquila; propietario percibe renta fija o variable.

NPV @ WACC

—

TIR apalancada

—

Múltiplo equity

—

Cash flow propietario — 15 años

ManagementLease

Sensibilidad de GOP a Ocupación y ADR

Escenarios bear / base / bull (haircut/uplift sobre ocupación y ADR del año estabilizado, propagado a todo el modelo)

Bear

%occ

%ADR

%cost

pp int

Bull

%occ

%ADR

%cost

pp int

Ingreso por tipo de habitación × régimen (habitación neta de IVA + régimen, año Y3)

—

Matriz analítica. Descompone el ingreso de habitaciones y régimen por celda tipo × régimen (cruzando los 4 canales y 12 meses). La suma coincide con el total del modelo: es una vista, no un cálculo distinto.

Ingreso por canal

Ingreso por régimen

Hipótesis de proyección

Modelo año a año (tipo Excel): Y3 = año estabilizado (base). El ramp-up de Y1 e Y2 se introduce a mano en la rejilla de abajo (cada proyecto tiene su curva). Para Y4 en adelante fija un crecimiento lineal y luego ajusta los años concretos que quieras.

Años de proyección:

Crecimiento lineal de Y4 en adelante

Var. Ocupación (Y4+)

%

Var. ADR (Y4+)

%

Var. Otros ingresos (Y4+)

%

Var. Gastos / inflación (Y4+)

%

Rellena de Y4 hasta el final con estas tasas. El ramp de Y1/Y2 (a mano) y los años que ya hayas editado no se tocan.

Hipótesis año a año — % de variación interanual (Y1/Y2 a mano · Y3 = base)

Proyección

Año a año desde el ramp-up hasta el horizonte: KPIs operativos (con Total revenue/llave y GOP/llave) y P&L en formato USALI, con bajada hasta el beneficio neto del escenario activo.

—

Curva

Total revenueGOPOwner EBITDA

Cash flow — calendarización de flujos

Flujos del proyecto desde el inicio de obra hasta la salida, en los dos escenarios. FEDER y key money se fijan en Inversión (en Alquiler no hay FEDER). Unlevered (sin financiación) y levered (con deuda); Y-1/Y0 son pre-apertura y el IDC se capitaliza al préstamo.

Impuesto soc.:

%

VAN unlevered @ WACC

—

TIR unlevered

—

TIR levered (equity)

—

Equity necesario

—

Calendario general del proyecto

Línea de tiempo a partir de lo definido: construcción y fasado, apertura, ramp-up (Y1-Y2), estabilización (Y3), carencia y plazo de la deuda, FEDER, key money y salida (o hold).

Hitos del proyecto

Escenarios guardados

Guarda la configuración actual completa como un escenario (snapshot). El comparador recomputa cada uno; puedes recargarlo para editarlo. Actual es el estado que tienes ahora en pantalla.

P&L anual USALI · Y3 estabilizado

Cuenta de explotación en formato USALI agrupada hasta el GOP, una columna por escenario. Verde = mejor de la fila, rojo = peor.

Comparativa de escenarios

KPIs hoteleros y financieros lado a lado. Verde = mejor de la fila, rojo = peor. La primera columna queda anclada al deslizar.

Gráfico:

—

Curvas de proyección · Total revenue

Ratios sectoriales de costes (España)

Referencia orientativa para fijar las hipótesis. Rangos en % sobre ingresos, convertidos a €/estancia (huésped·noche), €/room night y €/habitación con los volúmenes de tu proyecto, y comparados con tus ratios reales.

Concepto (% sobre ingresos)	Benchmark	€/estancia	€/room night	€/habitación	Tu BP	vs rango

Márgenes departamentales (% sobre el ingreso del propio departamento)

Departamento	Benchmark	Tu BP	vs rango

«Estancia» = huésped·noche (pernoctación). «Habitación» = por llave disponible/año. Los rangos son orientativos (síntesis de fuentes públicas + estructura USALI), no un dataset propietario; ajústalos a tu mercado y proyecto.

—

Explorador de hoteles

Datos de mercado: P&L reales por hotel y zona para comparar y fijar hipótesis. Nombres anonimizados por defecto.

Mostrar nombre real

Metodología e instrucciones

Cómo se usa la herramienta y cómo está construido el modelo. Este mismo contenido se incluye al final del informe PDF.

Glosario de términos

Terminología operativa y financiera que aparece en la herramienta y en el informe.

Genera el deck del Business Plan (template THF) con los datos del proyecto:

Fichas de hoteles · Fact sheets de compset

Genera un PowerPoint de fact sheets de compset desde un JSON de hoteles (investigado con Claude web). Por cada hotel: una ficha (datos técnicos · instalaciones · servicios · F&B · reputación online) y una galería de 6 fotos. Las fotos quedan como imagen de referencia: en Keynote haces doble clic y pegas la foto real en su sitio.

Investiga el compset y rellena el JSON según toolkit/fichas-hoteles/ESPECIFICACION.md.
Carga el fichero .json (o pégalo abajo). Pulsa Cargar ejemplo para ver el formato.
Genera el .pptx y, en Keynote/PowerPoint, sustituye cada foto de referencia por la real.

	Ocupación (%)	ADR (%)	Coste (%)	Tipo (pp)
Bear (pesimista)
Bull (optimista)